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Dans certains cas une entreprise se trouve face à une situation assez curieuse où elle ne dispose pas d’assez de trésorerie pour avoir une activité normale, tandis que son dirigeant possède un certain patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de logements ou de bureaux.
Ainsi, vu de très haut et sur un plan strictement bilanciel
l’entreprise est solvable, mais si on regarde uniquement l’exploitation, elle
est mal en point. Tout le problème consiste à transformer certains de ces
actifs immobiliers en trésorerie, sans nécessairement que le propriétaire des
biens en question ait à s’en séparer physiquement en les vendant. Ne serait-ce
que parce cela prend du temps et que le besoin en trésorerie est à très court
terme, et parce qu’il serait dommage de brader un bien immobilier alors qu’avec
un peu de temps, on pourrait en tirer une valeur plus importante.
Il existe alors plusieurs méthodes pour résoudre cette
équation dont les 4 principales sont :
- le rachat de crédit
- le crédit hypothécaire
- le lease-back immobilier
- le sale & lease-back immobilier
Le rachat de crédit
Si le bien immobilier qui est concerné a été acheté par le
biais d’un prêt immobilier, il est possible de renégocier, soit avec sa banque
d’origine, soit avec une autre banque, de racheter le crédit, surtout si le
premier crédit a été contracté il y a quelques années, à une époque où les taux
était plus élevés que maintenant.
Le mieux pour réaliser cela est de passer par un courtier
dont le rôle va consister à négocier les meilleures conditions possibles pour
vous. Il négociera avec plusieurs banques et comme il est rémunéré par la
banque avec laquelle vous allez faire affaire, vous n’aurez en principe pas à
le payer.
Le rachat de crédit est possible si l’état de votre
entreprise n’est pas trop dégradé car bien entendu, le nouvel établissement
bancaire cherchera à s’assurer qu’elle aura la capacité à rembourser le prêt.
Le crédit hypothécaire
C’est un outil qui est plus en vogue dans les pays
anglo-saxons qu’en France, mais qui est très intéressant si le bien est
indépendant de l’entreprise. Le cas typique est une maison ou un appartement
appartenant au dirigeant de l’entreprise et sur lequel il n’y a plus de crédit.
Dans ce cas, il est possible de contracter un prêt en
apportant le bien immobilier comme garantie (d’où le nom de crédit
hypothécaire). La limitation est qu’en général, le montant du prêt ne peut pas
excéder 50% du montant estimé du bien concerné. En d ‘autres termes si vous
disposez d’un bien estimé à 500 k€, vous ne pourrez emprunter que jusqu’à 250
k€.
Comme dans le cas du rachat de crédit, le prêteur regardera votre
capacité de remboursement. L’avantage toutefois de ce type de crédit est que
vous pourrez disposer librement de l’argent prêté …
Le lease-back immobilier
Le lease-back immobilier consiste à céder votre actif immobilier
existant en pleine propriété à l’usage de l’entreprise qui le cède à son tout à
un cédit-bailleur immobilier qui vous le reloue ensuite. Cela ne peut donc se
faire que pour des biens immobiliers intégrés dans l’exploitation de l’entreprise.
En d’autres termes, cela signifie que vous cédez votre bien
immobilier à un crédit-bailleur qui vous apporte ainsi une certaine somme
pouvant servir à améliorer votre trésorerie. Pour cela vous devez être
pleinement propriétaire de ce bien et celui-ci doit servir à l’exploitation de
votre entreprise. Il peut ainsi s’agir de bureaux ou d’autres locaux dans
lesquels votre entreprise est logée.
Attention toutefois, le montant qui sera refinancé sera
inférieur à la valeur réelle du bien, puisqu’elle est de l’ordre de 70% de
cette valeur.
Le sale & lease-back immobilier
Ce mode de financement est similaire à celui du lease-back
au détail près que l’acquéreur du bien immobilier n’est pas un crédit-bailleur,
mais généralement un investisseur en immobilier d’entreprise.
L’investisseur devenant le propriétaire du bien, l’entreprise
doit alors passer un bail de location avec celui-ci, contrat qui prévoit
également la cession du bien acquis à son propriétaire d’origine au terme du
bail. Il s’agit cependant là d’une option et pas d’une obligation. C’est-à-dire
que, si au terme du bail, le locataire ne souhaite pas racheter le bien à son
bailleur, ce dernier le conservera.
Si l’entreprise possède son immobilier ou si le dirigeant de
l’entreprise dispose d’un patrimoine foncier, il est ainsi possible de disposer
d’un apport de cash rapide en utilisant les outils de rachat de crédit, de
crédit hypothécaire, de lease-back immobilier ou de sale & lease-back
immobilier. Chaque outil ayant son domaine d’application. L’intérêt de ces
modes de financement de la trésorerie est qu’ils sont généralement en dehors
des circuits bancaires classiques (à part le rachat de crédit), ce qui est
utile à savoir en ces temps difficiles …
Et vous, avez-vous déjà pensé à ce mode de refinancement ?
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