4 pistes de refinancement

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Dans certains cas une entreprise se trouve face à une situation assez curieuse où elle ne dispose pas d’assez de trésorerie pour avoir une activité normale, tandis que son dirigeant possède un certain patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de logements ou de bureaux.

Ainsi, vu de très haut et sur un plan strictement bilanciel l’entreprise est solvable, mais si on regarde uniquement l’exploitation, elle est mal en point. Tout le problème consiste à transformer certains de ces actifs immobiliers en trésorerie, sans nécessairement que le propriétaire des biens en question ait à s’en séparer physiquement en les vendant. Ne serait-ce que parce cela prend du temps et que le besoin en trésorerie est à très court terme, et parce qu’il serait dommage de brader un bien immobilier alors qu’avec un peu de temps, on pourrait en tirer une valeur plus importante.

Il existe alors plusieurs méthodes pour résoudre cette équation dont les 4 principales sont :

• le rachat de crédit
• le crédit hypothécaire
• le lease-back immobilier
• le sale & lease-back immobilier

Le rachat de crédit

Si le bien immobilier qui est concerné a été acheté par le biais d’un prêt immobilier, il est possible de renégocier, soit avec sa banque d’origine, soit avec une autre banque, de racheter le crédit, surtout si le premier crédit a été contracté il y a quelques années, à une époque où les taux était plus élevés que maintenant.

Le mieux pour réaliser cela est de passer par un courtier dont le rôle va consister à négocier les meilleures conditions possibles pour vous. Il négociera avec plusieurs banques et comme il est rémunéré par la banque avec laquelle vous allez faire affaire, vous n’aurez en principe pas à le payer.

Le rachat de crédit est possible si l’état de votre entreprise n’est pas trop dégradé car bien entendu, le nouvel établissement bancaire cherchera à s’assurer qu’elle aura la capacité à rembourser le prêt.

Le crédit hypothécaire

C’est un outil qui est plus en vogue dans les pays anglo-saxons qu’en France, mais qui est très intéressant si le bien est indépendant de l’entreprise. Le cas typique est une maison ou un appartement appartenant au dirigeant de l’entreprise et sur lequel il n’y a plus de crédit.

Dans ce cas, il est possible de contracter un prêt en apportant le bien immobilier comme garantie (d’où le nom de crédit hypothécaire). La limitation est qu’en général, le montant du prêt ne peut pas excéder 50% du montant estimé du bien concerné. En d ‘autres termes si vous disposez d’un bien estimé à 500 k€, vous ne pourrez emprunter que jusqu’à 250 k€.

Comme dans le cas du rachat de crédit, le prêteur regardera votre capacité de remboursement. L’avantage toutefois de ce type de crédit est que vous pourrez disposer librement de l’argent prêté …

Le lease-back immobilier

Le lease-back immobilier consiste à céder votre actif immobilier existant en pleine propriété à l’usage de l’entreprise qui le cède à son tout à un cédit-bailleur immobilier qui vous le reloue ensuite. Cela ne peut donc se faire que pour des biens immobiliers intégrés dans l’exploitation de l’entreprise.

En d’autres termes, cela signifie que vous cédez votre bien immobilier à un crédit-bailleur qui vous apporte ainsi une certaine somme pouvant servir à améliorer votre trésorerie. Pour cela vous devez être pleinement propriétaire de ce bien et celui-ci doit servir à l’exploitation de votre entreprise. Il peut ainsi s’agir de bureaux ou d’autres locaux dans lesquels votre entreprise est logée.

Attention toutefois, le montant qui sera refinancé sera inférieur à la valeur réelle du bien, puisqu’elle est de l’ordre de 70% de cette valeur.

Le sale & lease-back immobilier

Ce mode de financement est similaire à celui du lease-back au détail près que l’acquéreur du bien immobilier n’est pas un crédit-bailleur, mais généralement un investisseur en immobilier d’entreprise.

L’investisseur devenant le propriétaire du bien, l’entreprise doit alors passer un bail de location avec celui-ci, contrat qui prévoit également la cession du bien acquis à son propriétaire d’origine au terme du bail. Il s’agit cependant là d’une option et pas d’une obligation. C’est-à-dire que, si au terme du bail, le locataire ne souhaite pas racheter le bien à son bailleur, ce dernier le conservera.

Si l’entreprise possède son immobilier ou si le dirigeant de l’entreprise dispose d’un patrimoine foncier, il est ainsi possible de disposer d’un apport de cash rapide en utilisant les outils de rachat de crédit, de crédit hypothécaire, de lease-back immobilier ou de sale & lease-back immobilier. Chaque outil ayant son domaine d’application. L’intérêt de ces modes de financement de la trésorerie est qu’ils sont généralement en dehors des circuits bancaires classiques (à part le rachat de crédit), ce qui est utile à savoir en ces temps difficiles …

Et vous, avez-vous déjà pensé à ce mode de refinancement ?

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